房屋买卖合同纠纷 || 天井房里藏“窨井”，卖家“忘了说”能免责吗？

花了310万购买的“天井房”，本以为能拥有梦想中的惬意庭院，却没想到因一次下水道检修，意外发现院子里暗藏公共窨井！买家直指卖家“揣着明白装糊涂”，卖家却一脸无辜地表示“确实忘了”。一句“忘了说”，能成为免责的理由吗？

近日，上海市闵行区人民法院（以下简称闵行区人民法院）就审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

⬛ 基本案情

2023年9月，张某与徐某签订《上海市房地产买卖合同》，约定徐某将其名下位于上海市闵行区的一套房屋（以下简称系争房屋）出售给张某，房屋价款310万元。同年11月，系争房屋变更登记至原告名下。

同年12月，因二楼下水道堵塞，物业工作人员进入房屋的天井内进行维修，直到此时张某才得知天井内存在两个下水道窨井。

张某很快就这一情况与徐某进行沟通，徐某表示是其敏感度不够高，这个事情确实是忘记了。然而，双方却未能就赔偿事宜达成一致。

张某诉称，窨井存在异味，可能产生沼气从而发生危险，且会降低房屋价值。徐某为出售房屋向其隐瞒了这一情况，违背诚实信用原则，遂起诉要求徐某赔偿其违约损失18.6万元。

徐某辩称，张某在签合同之前便已经发现窨井盖，不存在其隐瞒的情况，且系争房屋的售价本就低于同期其他房屋。另外，窨井盖是备用的维修渠道，其居住期间基本未打开过，对居住没有影响，因此不同意张某的诉讼请求。

⬛ 法院审理

闵行区人民法院经审理认为，《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”二手房交易中，房屋的各种环境情况是影响房屋交易及价格的因素之一，根据诚信原则，出卖人负有告知房屋真实、完整情况的义务，应当将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，不得刻意隐瞒可能影响房屋交易的重大瑕疵或不利因素，避免交易双方信息不对称。买受人在购买、查看房屋时亦应尽到合理审慎的注意义务。

本案中，系争房屋的院内存在的窨井维修口，其不可避免地会产生疏通、检修等情况，维修人员在维修下水管道时需进入院内实施，显然会对屋内人员的生活造成影响。并且，窨井可能会产生异味，存在管道堵塞、反水的隐患，这些可能的情况也会影响原告对房屋交易意愿及交易价格的判断。被告在对此明知的情况下，未进行主动披露，应对原告承担相应的赔偿责任。

同时，现场可以看到，窨井处的瓷砖与其余瓷砖有明显不同，且与其余瓷砖之间存在明显缝隙，原告自认在查看房屋时的确有注意到不同并询问情况，但却没有审慎对待，在未向被告全面核实的情况下即签订了房屋买卖合同并完成交易，显然亦未尽合理审慎的注意义务，存在一定的过失。

综上，基于公平原则和诚信原则，综合考虑原告主张损失的合理性、关联性及可预见性、合同履行状况、当事人过错程度等因素，人民法院最终判决由被告赔偿原告违约损失2万元。该案判决现已生效。

⬛ 法官说法

在沪购房安家，提升居住质量，是许多人的梦想。也因此，上海的二手房交易市场一直是经济活动的热点。但与此同时，也有不少争议的产生，源于交易信息的不对称以及买卖双方对各自义务认知的缺失。很多争议的背后，都反映了同一个核心问题：诚信。

《中华人民共和国民法典》第七条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”这一规定，确定了民事活动的原则，是各种市场交易的法律基石，是每个人都应牢记于心且严格遵守的规则。在二手房交易过程中，诚信原则应体现在以下几个方面：

一、卖家须知：重要信息，必须“说清楚”

诚信是交易的基石，出卖人应当恪守诚信原则，公平交易。

哪些信息必须说？在交易过程中，对可能影响房屋价值、买受人购买意愿以及房屋正常使用的重大事项，无论买受人是否询问，出卖人均负有主动披露的义务。包括但不限于房屋质量问题、权利瑕疵以及环境问题等。

怎样告知才规范？面对买受人的询问，出卖人不得作出虚假陈述或刻意隐瞒。对确实不知情的事项，应明确告知“不知情”，不得自行猜测或编造解释。但是对于一些明显可见的瑕疵，出卖人也不能以“不知情”为由逃避责任。同时，出卖人应积极配合买受人核验权属材料、实地查看房屋现状，不能阻碍或拖延买受人对房屋情况进行合理核实。

二、买家谨记：擦亮双眼，主动“看清楚”

买受人在交易过程中应本着谨慎态度，主动了解房屋情况，不能完全依赖于出卖人的陈述或中介机构介绍，而怠于履行自身的注意义务。

怎样核查更靠谱？在签署合同前，买受人应核实房屋登记信息，并实地查看房屋现状，对权属情况、房屋结构、装修状况、周边环境等进行全面了解。对于显而易见的瑕疵，或者通过合理查验本应发现而未发现的问题，如漏水、异味等，买受人通常需要自行承担核查不力的后果。

发现问题怎么办？应及时向出卖人以书面的形式提出询问，待情况核实清楚后方可决定是否继续交易。必要时，可聘请有专业资质的验房机构对房屋进行技术性评估，切勿为图省事而忽略潜在的法律风险。

二手房交易不仅涉及价格和手续的达成，更要注重诚信原则和风险防范意识，做到“卖者有责、买者有智”，共同营造健康、有序、透明的二手房交易环境。

来源：上海市闵行区人民法 | 供稿：民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）| 文字：常忻、斯梦娜

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